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我國一二線(xiàn)主要城市房地產(chǎn)成交情況分析。 上周，一線(xiàn)四大城市房地產(chǎn)成交面積55萬(wàn)平米，環(huán)比上周顯著(zhù)上漲34%，同比大幅下滑45.00%。
小周期下的銷(xiāo)量：政策預期帶來(lái)超額收益 。 2010 年前，利好政策的出臺是超額收益的一個(gè)主要信號，但是隨著(zhù)市場(chǎng)對該機制的不斷熟悉，信號本身也在前置，對利好政策的預期開(kāi)始成為超額收益的信號。
影響房?jì)r(jià)的因素有哪些 。 在大周期下，城鎮化率和人口增長(cháng)率決定了銷(xiāo)量，而銷(xiāo)量的變化帶動(dòng)了房?jì)r(jià)的走勢。
城鎮化率、適齡購房人口數量是影響銷(xiāo)量的重要因素 。 大周期下，城鎮化率是影響銷(xiāo)量的一個(gè)重要信號，我們預計中國房地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)10-15 年將面臨拐點(diǎn)。
地產(chǎn)股在大周期下分為三階段走勢 未來(lái)持續看好與商業(yè)模式以持有型物業(yè)為主的公司。借鑒美國的經(jīng)驗，我們認為地產(chǎn)股在大周期下分為三階段走勢，第三階段是在城鎮化率超過(guò) 75%的情況下，地產(chǎn)股估值中樞依然能重回 30x PE。
銷(xiāo)量上升是地產(chǎn)股上漲的核心驅動(dòng)力 。地產(chǎn)股反映的地產(chǎn)行業(yè)實(shí)體的發(fā)展趨勢，所以我們認為銷(xiāo)量同時(shí)也是地產(chǎn)股的核心驅動(dòng)力。
根據國家統計局公布的《中華人民共和國 2014 年國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展統計公報》， 2015 年我國房地產(chǎn)投資額達到 95,979 億元，未來(lái)市場(chǎng)空間可觀(guān)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速2016年以來(lái)大幅回暖。2015年我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速僅0.99%，2016年前三季度回暖至5.76%。房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況有所改善，部分熱點(diǎn)城市土地購置行情火爆，導致土地購置面積同比降幅收窄，進(jìn)而支持了投資增速回升
我國房地產(chǎn)業(yè)在計劃經(jīng)濟時(shí)代曾經(jīng)一度銷(xiāo)聲匿跡，被福利化的單位住房供給制度所取代。自從20世紀80年代房地產(chǎn)業(yè)重新興起，90年代進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期以來(lái)，我國住房分配和供給體制都發(fā)生了根本性的變化，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也得到了迅猛的發(fā)展。
2017年1月我國房企受2016 年末認購額簽約滯后及三四線(xiàn)返鄉置業(yè)需求釋放帶動(dòng) 銷(xiāo)售額維持大幅增長(cháng)。2017 年 1 月盡管受昡節假期因素影響，但受 2016 年末認購額簽約滯后及三四線(xiàn)返鄉置業(yè)需求釋放帶動(dòng)，主流房企銷(xiāo)售額維持大幅增長(cháng)。
2016年我國股價(jià)大跌反彈三個(gè)時(shí)間段期間低估值藍籌房企憑借低估值、低倉位、業(yè)績(jì)高增長(cháng)確定。從 2016 年股價(jià)大跌反彈的三個(gè)時(shí)間段（2 月 29 日-4 月 13 日、5 月 26 日-8 月 15 日、9 月 27 日-11月 14 日）來(lái)看，低估值藍籌房企憑借低估值、低倉位、業(yè)績(jì)高增長(cháng)確定，在上述階段區間均有絕對收益和相對收益，其中首開(kāi)、華發(fā)、中南等階段性絕對收益甚至超過(guò) 40%。
2016年我國房企受受益于行業(yè)回暖影響 銷(xiāo)售增速靚麗 預計廣宇、新湖、皇庭國際等部分轉型房企業(yè)績(jì)增速達100%以上。從業(yè)績(jì)角度來(lái)看，受益于行業(yè)回暖的影響，2016 年全國商品房銷(xiāo)售額同比增長(cháng) 34.8%，其中華發(fā)股份、新城、中南建設等公司同比增速超過(guò) 100%，為業(yè)績(jì)增長(cháng)奠定堅實(shí)基矗
2016年我國全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金14.4萬(wàn)億元 同比增長(cháng)15.2%。2016 年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金 14.4 萬(wàn)億元，同比增長(cháng) 15.2%，增幅較 1-11 月擴大 0.2 個(gè)百分點(diǎn)。其中國內貸款 2.2 萬(wàn)億元，同比增長(cháng) 6.4%；自籌資金 4.9 萬(wàn)億元，同比增長(cháng) 0.2%；個(gè)人按揭貸款 2.4 萬(wàn)億元，同比增長(cháng) 46.5%；定金及預收款 4.2 萬(wàn)億元，同比增長(cháng) 29.0%。
2016年我國全國房屋新開(kāi)工面積16.7億平方米 同比增長(cháng) 8.1%。2016 年，全國房屋新開(kāi)工面積 16.7 億平方米，同比增長(cháng) 8.1%，增幅較 1-11 月上漲 0.5 個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開(kāi)工面積 11.6 億平方米，同比增長(cháng) 8.7%，辦公樓和商營(yíng)房新開(kāi)工面積同比下降 2.3%和 0.9%。從單月住宅新開(kāi)工面積來(lái)看，12 月單月住宅新開(kāi)工面積 11135 萬(wàn)平方米，同比上升 16.3%，較 11 月上升 11.4 個(gè)百分點(diǎn)。
房地產(chǎn)按揭貸款擠出效應對經(jīng)濟影響 主要分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)、房地產(chǎn)生產(chǎn)活動(dòng)、以及房地產(chǎn)消費活動(dòng)。不可否認，信貸資金流入房地產(chǎn)后，除了刺激房地產(chǎn)本行業(yè)的發(fā)展之外，也會(huì )拉動(dòng)其上下游產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展。房地產(chǎn)對經(jīng)濟的影響大致可以分為三個(gè)方面，分別為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)、房地產(chǎn)生產(chǎn)活動(dòng)、以及房地產(chǎn)消費活動(dòng)。
