一、行業(yè)相關(guān)概念
房地產(chǎn)（real estate）是一個(gè)綜合的較為復雜的概念，從實(shí)物現象看，它是由建筑物與土地共同構成。土地可以分為未開(kāi)發(fā)的土地和已開(kāi)發(fā)的土地，建筑物依附土地而存在，與土地結合在一起。建筑物是指人工建筑而成的產(chǎn)物，包括房屋和構筑物兩大類(lèi)。
對于房地產(chǎn)的概念，應該從兩個(gè)方面來(lái)理解：房地產(chǎn)既是一種客觀(guān)存在的物質(zhì)形態(tài)，同時(shí)也是一項法律權利。
根據觀(guān)研報告網(wǎng)發(fā)布的《中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢分析與未來(lái)前景預測報告（2024-2031年）》顯示，作為一種客觀(guān)存在的物質(zhì)形態(tài)，房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權利。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅商鋪、廠(chǎng)房、倉庫以及辦公用房等。地產(chǎn)是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎設施、地面道路等。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟學(xué)上又被稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣(mài)中，其拍賣(mài)標的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權）、建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權益。
法律意義上的房地產(chǎn)本質(zhì)是一種財產(chǎn)權利，這種財產(chǎn)權利是指寓含于房地產(chǎn)實(shí)體中的各種經(jīng)濟利益以及由此而形成的各種權利，如所有權、使用權、抵押權、典當權、租賃權等，由于和政府的財政收入密切相關(guān)及08年后政府超發(fā)貨幣，在2008年以后，中國的房地產(chǎn)開(kāi)始畸形發(fā)展，對城市工商業(yè)和市民生活造成嚴重影響和負擔。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規劃區內國有土地上進(jìn)行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目或者銷(xiāo)售、出租商品房的行為。其中：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的主體是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，是指以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，也稱(chēng)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商；按照法律規定必須具備四級資質(zhì)等級并承攬相應范圍的業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行業(yè)具有投資周期長(cháng)、金額大、周轉慢、變現能力差、風(fēng)險大、回報利潤豐厚等特點(diǎn)。
二、行業(yè)發(fā)展現狀
1、供應規模
房市調控及房企去杠桿等多因素疊加導致房屋新開(kāi)工面積同比降低。2023年的房地產(chǎn)行業(yè)持續在底部震蕩。受市場(chǎng)下行、銷(xiāo)售疲弱、房企資金承壓、土地縮量等諸多因素影響，過(guò)去兩年里，房企新開(kāi)工面積呈斷崖式下跌，2023年住宅新開(kāi)工面積較2019年的峰值下降近6成。
國家統計局發(fā)布的數據顯示，2023年1-12月，全國房屋新開(kāi)工面積9.54億平方米，同比下降20.6%；其中住宅新開(kāi)工面積約6.93億平方米，同比下降20.9%。
資料來(lái)源：國家統計局，觀(guān)研天下數據中心整理
從我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況來(lái)看，2019年-2023年我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額呈現先增后降走勢；其中，2019年-2021年期間，分別是127747億元、136438億元、142248億元，這三年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額呈現穩步增長(cháng)；從2021年開(kāi)始就下降了，直到2023年下降到了110913億元，比上一年同比下降了13.4%。
資料來(lái)源：國家統計局，觀(guān)研天下數據中心整理
2、需求規模
2023年12月，各地政策繼續優(yōu)化調整，北京、上海降低首付及貸款利率并優(yōu)化普宅認定標準，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)預期修復，從市場(chǎng)反饋來(lái)看，2023年12月，在政策顯效、企業(yè)加大營(yíng)銷(xiāo)力度等因素帶動(dòng)下，全國商品房銷(xiāo)售規模環(huán)比回升，但全年全國商品房銷(xiāo)售面積和金額同比繼續下降，降幅較1-11月擴大，市場(chǎng)調整壓力仍在。根據國家統計局數據，2023年商品房銷(xiāo)售面積11.17億平方米，同比下降8.5%。
資料來(lái)源：國家統計局，觀(guān)研天下數據中心整理
城市群和都市圈建設促進(jìn)人口和資源流動(dòng)，加速中國城鎮化進(jìn)程，提升城鎮化發(fā)展水平。京津冀、長(cháng)三角、珠三角等城市群建設將進(jìn)一步優(yōu)化資源配置、提升城市公共服務(wù)能力及宜居水平，增強城市對人口的吸引力，進(jìn)一步提升中國整體城鎮化水平，促進(jìn)區域協(xié)調發(fā)展城鎮常住人口增長(cháng)和城鎮化率提高將是未來(lái)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要推動(dòng)力。
租賃住房供給量的增加可延緩社會(huì )購房需求，對控制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲產(chǎn)生積極影響。2021年以來(lái)，已有上海、廣州、浙江等多省市發(fā)布“十四五”住房租賃相關(guān)政策，充分利用各類(lèi)政策措施擴大租賃住房供給，滿(mǎn)足部分消費者的住房需求。同時(shí)，租賃配套政策的完善，對租賃市場(chǎng)各主體提供優(yōu)惠，改變住房消費觀(guān)念，延緩部分購房需求。
“十四五”期間部分省市住房租賃政策與規劃
| 省/市 | 租賃規劃主要內容 |
| 上海市 | 計劃供應租賃住房超42萬(wàn)套（間、宿舍床位）， 占住房供應總套數的比例達到40%。 |
| 廣州市 | 新增2,208公頃土地用于商品房和保障房建設， 要求保障房建設不少于208公頃，另外，通過(guò)存 量房源整租運營(yíng)、“工改租、商改租”等措施增加 租賃房屋數量供給。 |
| 浙江省 | 建設保障性租賃住房21萬(wàn)套（戶(hù))；杭州、寧波 等城市單列租賃住房用地計劃；完善租賃住房 的土地、財稅、金融等支持政策。 |
| 珠海市 | 增加公共租賃住房1.2萬(wàn)套（戶(hù)）、保障性租賃 住房1.5萬(wàn)套。 |
| 長(cháng)沙市 | 預計“十四五”期間，長(cháng)沙市新建（籌集）公租房1萬(wàn)套，新建（籌集）保障性租賃住房15萬(wàn)套，棚戶(hù)區改造達0.91萬(wàn)戶(hù)。 |
| 山東省 | “全省‘十四五’保障性租賃住房規劃目標，初步考慮是40萬(wàn)套(間)，其中濟南15萬(wàn)、青島20萬(wàn)，9個(gè)過(guò)100萬(wàn)人口的城市4.5萬(wàn)，其余5個(gè)城市0.5萬(wàn)。 |
資料來(lái)源：觀(guān)研天下數據中心整理
三、行業(yè)競爭格局
克而瑞發(fā)布 2023 年 1-12 月百強企業(yè)銷(xiāo)售排行榜。銷(xiāo)售金額方面，2023 年百強房企實(shí)現全口徑銷(xiāo)售金額 60064 億元，較 2020-2022 年分別同比下降 54.0%、52.5%、17.7%；實(shí)現全口徑銷(xiāo)售面積33499萬(wàn)方，較2020-2022年分別同比下降64.0%、60.4%、25.7%，整體銷(xiāo)售規模明顯收縮。
從各排名段房企表現來(lái)看，行業(yè)頭部效應加劇。2023 年，TOP1-10、11-30、31-50、50-100 排名段房企銷(xiāo)售金額同比分別下降 13.2%、17.8%、22.8%、24.3%，前十房企2022-2023 年銷(xiāo)售金額降幅在各排名段保持最低，在行業(yè)下行期更具韌性。前十房企銷(xiāo)售金額在百強房企的占比從 2021 年 36.0%提升至 2023 年的 43.9%，頭部房企集中度提升，行業(yè)出清格局明朗。
從房企表現來(lái)看，保利發(fā)展、萬(wàn)科、中國海外發(fā)展、華潤置地、招商蛇口全口徑銷(xiāo)售額排名行業(yè)前五，其中央企占據四席，2019 年來(lái)前十房企中央國企銷(xiāo)售排名持續提升，民企逐漸下降。
央國企銷(xiāo)售表現顯著(zhù)優(yōu)于混合所有制房企和民營(yíng)房企。2023 年，前 20 房企中中國海外發(fā)展、華潤置地、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、中交地產(chǎn)銷(xiāo)售金額實(shí)現逆勢增長(cháng)，其中越秀地產(chǎn)和建發(fā)房產(chǎn)銷(xiāo)售金額增速超 10%，展現出較強韌性和修復能力；民企除濱江集團規?；颈３制椒€外，其余企業(yè)銷(xiāo)售金額降幅均同比下降超 10%，融創(chuàng )中國和碧桂園降幅超 50%，民企地產(chǎn)規模持續收縮。
2023年房地產(chǎn)行業(yè)按銷(xiāo)售金額排名（億元）
| 排名 | 企業(yè)名稱(chēng) | 銷(xiāo)售金額（億元） |
| 1 | 保利發(fā)展 | 4246 |
| 2 | 萬(wàn)科地產(chǎn) | 3755 |
| 3 | 中海地產(chǎn) | 3098 |
| 4 | 華潤置地 | 3070 |
| 5 | 招商蛇口 | 2936 |
| 6 | 碧桂園 | 2169 |
| 7 | 綠地控股 | 1943 |
| 8 | 建發(fā)房產(chǎn) | 1891 |
| 9 | 龍湖集團 | 1736 |
| 10 | 金地集團 | 1536 |
資料來(lái)源：克而瑞，觀(guān)研天下數據中心整理
四、未來(lái)發(fā)展趨勢
從宏觀(guān)經(jīng)濟和社會(huì )環(huán)境看，宏觀(guān)經(jīng)濟增速的放緩和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)效機制的完善一定程度上遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的現象，短期內行業(yè)投資和銷(xiāo)售有所放緩。中國經(jīng)濟正在進(jìn)入新常態(tài)，從粗放型增長(cháng)轉向質(zhì)量效益型增長(cháng)，宏觀(guān)經(jīng)濟從高速增長(cháng)進(jìn)入中高速增長(cháng)區間。城鎮化進(jìn)程將構成房地產(chǎn)的真實(shí)消費基礎。隨著(zhù)城市人口的增長(cháng)，不斷增加的城市住宅需求是維持城市住宅發(fā)展的基本動(dòng)力。根據國家統計局的數據，中國2023年城鎮化水平為66.16%，正處于城鎮化水平30-70%的加速發(fā)展階段。與同期美國、德國等發(fā)達國家70-80%的城鎮化率相比，我國城鎮化水平依然存在較大提升空間，城鎮化水平提升給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了兩方面的需求：新增城市人口的需求以及城市舊房拆遷所帶來(lái)的補償與更新需求，有望成為未來(lái)發(fā)展的重要驅動(dòng)力。
從政策方面看，自2016年提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的概念后，“房住不炒”的定位一直未變。展望未來(lái)5-10年內，“房住不炒”定位仍是房地產(chǎn)的主基調。這也就意味著(zhù)未來(lái)政策方向上，剛需群體、無(wú)房家庭仍是政策的保護對象。根據中央政府的要求，下一階段的重點(diǎn)是推進(jìn)“三大工程”建設，包括規劃建設保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。這是根據房地產(chǎn)市場(chǎng)新形勢推出的重要舉措，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展模式轉變，實(shí)現經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。（WWTQ）
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