我國土地行業(yè)分析：宅地供應量及成交量下降 央國企仍是市場(chǎng)主力

前言：

回顧2024年，我國土地宅地供應量及成交量持續下降，成交樓面均價(jià)、土地流拍率均有所回落，溢價(jià)率處于歷史地位，但是隨著(zhù)9月份針對地產(chǎn)出臺多項刺激政策，市場(chǎng)對于地產(chǎn)“止跌回穩”的信心逐漸增強?？紤]到銷(xiāo)售改善傳遞到土地市場(chǎng)需要一定時(shí)間，預計2025年土地市場(chǎng)成交量或迎來(lái)筑底，核心城市成交價(jià)格有望保持強勢。

1、我國土地宅地供應量持續下降，一二線(xiàn)城市降幅進(jìn)一步擴大

自2021年開(kāi)始，我國房地產(chǎn)宅地供應面積持續下降，2024年達到近十年土地供應面積最低值。根據數據顯示，2024年，我國規劃建筑面積為45042萬(wàn)方，同比下降28.7%。從2020年的高點(diǎn)137281萬(wàn)方開(kāi)始，我國土地供應面積已經(jīng)連續四年呈現下降態(tài)勢，累計已下滑67.2%，整體供應處于下降趨勢。

數據來(lái)源：觀(guān)研天下整理

具體從區域分布來(lái)看，自2021年以來(lái)，我國一線(xiàn)城市宅地供應連續三年呈下降態(tài)勢，累計下滑76.3%，截止2024年達到1525萬(wàn)方，同比下降41.4%；2024年國內二線(xiàn)城市宅地供應14871萬(wàn)方，同比下降34.9%；三、四線(xiàn)城市宅地供應28645 萬(wàn)方，同比下降24.2%。相比之下，2024年，我國三四線(xiàn)城市宅地供應跌幅小于一二線(xiàn)，這說(shuō)明我國低能級的地方政府對土地收入依賴(lài)程度更高，需要通過(guò)賣(mài)地創(chuàng )造更多的收入。

數據來(lái)源：觀(guān)研天下整理

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2、我國土地宅地成交量規模持續減少，三四線(xiàn)同比有所修復

與此同時(shí)，我國土地宅地總成交量也近四年持續下降，在2020年達到117516萬(wàn)方后，2024年下降到38415萬(wàn)方，同比下降22.9%，相比高峰已調整67.3%。從月度數據來(lái)看，2024年上半年多個(gè)月份同比跌幅超過(guò)40%，第四季度隨著(zhù)房企入市意愿提升，成交量同比跌幅顯著(zhù)收窄，同比跌幅收窄至13.8%。

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區域分布來(lái)看，近三年，我國一線(xiàn)城市土地宅地成交量持續下降，成交量高峰期為2021年的4875萬(wàn)方，2024年下降到1373萬(wàn)方，同比下降39.1%；三四線(xiàn)城市年度成交量連續四年持續下降，從2020年的66478萬(wàn)方，下降到2024年的24151萬(wàn)方，累計下滑63.7%，但三四線(xiàn)城市由于2021-2023年調整充分，2024年同比跌幅顯著(zhù)收窄。

3、我國土地成交樓面均價(jià)有所回落

近十年，我國宅地成交樓面均價(jià)整體呈上升趨勢，截止2024年成交樓面均價(jià)為5425元/方，同比下降6.2%，整體回歸到2021年的水平，反映當下土地供應質(zhì)量以及市場(chǎng)溢價(jià)的意愿相對較低。

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4、我國流拍率有所回落，溢價(jià)率仍處歷史低位

同時(shí)，在供應減少的背景下，2024年，全國土地流拍率為13.0%，同比下降3.7%?？紤]到目前部分城市庫存處于高位，地方政府為緩解供給過(guò)剩的壓力，2024年繼續減少土地供應。而且，2015-2016年全國城市土地成交平均溢價(jià)率從19.9%上升至54.3%達到最高值后，后續逐年下降，至2024年國內城市平均溢價(jià)率僅4.3%。

5、房企拿地：央國企仍是市場(chǎng)主力

從企業(yè)層面來(lái)看，自2020年以來(lái)，我國百強房企的權益拿地金額持續下滑，其中2022年權益拿地金額大幅下降48.7%，為近年來(lái)最大跌幅。盡管2023年權益拿地金額略有回升，同比微增1.7%，但2024年的數據表明市場(chǎng)尚未完全恢復。根據數據顯示，2024年，我國百強房企的權益拿地金額下降至9576億元，同比下降27.6%。

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根據觀(guān)研報告網(wǎng)發(fā)布的《中國土地行業(yè)發(fā)展現狀研究與投資前景預測報告（2025-2032年）》顯示，具體從企業(yè)拿地情況來(lái)看，2015-2024年，我國房企拿地金額排名經(jīng)歷顯著(zhù)的變化。在2021年前，拿地排名前20中民企與混合制企業(yè)占比較高，隨著(zhù)部分房企出現違約事件，逐漸掉出榜單。從2022年開(kāi)始，城投及建筑公司出現的頻率有所提高，2024年拿地前20名的房企中幾乎有一半是屬于城投或建筑公司，央國企在前20名的占比持續提升。

2015-2024年我國權益拿地金額TOP10房企

資料來(lái)源：觀(guān)研天下整理（WYD）